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今年5月份集团预售收入达到8亿元柔软

发布时间:2020年04月04日    点击:[0]人次

特约记者 何山 广州报道

“上一周才接到促销的短信,今天过来看楼,发现价格比上周又降了。”曾先生是广州天河区的白领,他原本计划去年年底换房,但正好碰上广州楼市“拐点”论出炉,因此决定等等看。没想到这一等几乎为他“省”下了几十万的购房款——“原来想买的一套单位要17000元/平方米,现在已经跌到了11000元/平方米,而且去年买是期房,现在买却是现楼,我现在还在考虑,广州的房价还会继续降下去吗?”

大集团 降价

与今年年初降价潮所表现不同的是,开发商此次降价是动了真格。

曾经咬定不降价的合生创展集团(0756.HK),终于在“五一”前后松开了价格的绳索。

“合生在‘五一’前曾组织过两次团购活动,但价格并没有实质上的下降,因此团购的效果非常不理想。”一位清楚内情的人士透露,合生意识到购房者对这种“虚晃一枪”的把戏并不买账,因此下定决心在“五一”全面调整价格。

目前,合生是广州市区以内商品房供应量最大的集团,此次该集团全面调整价格,降幅之大让人震惊。据悉,其旗下逸景翠园、颐景华苑、骏景花园从去年国庆到今年“五一”前,售价均在15000元/平方米到16000元/平方米之间,而目前的售价均已调整到11000元/平方米到12000元/平方米,降幅在4000元左右,单次降幅接近三成,无疑成为价格跳水幅度最大的集团之一。

方圆地产也紧追着加入了楼价跳水的行列,该集团位于白云区的楼盘云山诗意最低单价不到6900元/平方米,与恒大地产在该区楼盘恒大云湖价格接近,而恒大云湖此前最高价曾卖到上万元每平方米。

保利地产在广州的价格攻势同样凶猛,位于广州科学城的保利林语山庄,去年国庆时最贵曾卖到1. 万元/平方米,4月份开卖时价格仅为6000多元/平方米;位于华南植物园附近的保利林海山庄,去年最贵时卖到1.8万元/平方米,便宜的单位也在1.2万元/平方米,今年三四月份开售的单位大多却仅为七八千元/平方米,降幅接近一半。

降价或将延续

由于广州大开发商主导楼市的局面比较明显,小项目均以周边大开发商开发楼盘马首是瞻,所以一旦有大开发商楼盘降价,则意味着这个区域其他楼盘将很快降价跟上。

“从去年底到今年,楼盘的房子卖不出去,我的心急得每天像火烧一样,终于盼到老板同意降价,才松了一口气,”某大集团营销人士向记者无奈地表示,“现在我们就是拼价格战,而且在很长的时间内,都只能拼价格,没有其他选择。”

合富辉煌首席分析师黎文江仍然坚持他在年初提出的观点:广州楼市均价降到8500元/平方米才是回暖底线,而这一数字也正是去年广州楼市成交量最高峰时的楼市均价。

不过,对于某些区域来说,现在降价可能为时已晚。以合生为例,该集团在广州的数个项目均已处在周边一些早已降价楼盘的围攻之下,再被动与他们看齐,无疑先机已失。

最先降价的万科、富力、保利等大集团已分走了抢先降价带来的“红利”。去年底到今年上半年,万科在广州中心城区数盘开盘均以让人意料不到的低价入市,成为广州楼市低迷期罕见的日光盘,销售速度让其他开发商望尘莫及,回笼的资金更是让人眼馋。而万科董事长王石最新的表态则是“楼市已经到底”,奉劝其他开发商不要再跟风降价。

注水的“五一”成绩单

据广州某媒体报道,广州楼市4月份的一手成交数额虽然未有官方说法,但有可靠渠道透露低于40万平方米,仍处于非常低的水平。

降价后的合生颐景华苑,声称其卖出了80套单位,而记者从某渠道获悉,该盘“五一”实际上仅卖出了 0多套单位,其中25套还是降价后再优惠的团购单位。广州海珠区8字头、号称最低价格的芳草轩,“五一”期间更是一套成交都没有。

广州市房协特约研究员韩世同认为,目前楼市仍然处于有效需求不足的状态。去年楼价大幅飙升时有大量的投资客入场,与少量自住客共同推高楼价;现在大量的投资客已经被套或撤场,单靠少量自住型买家难以维持市道。

韩世同指出,目前解决办法有两条:一条是重新刺激投资型买家入市,一条是楼价进一步下探以启动和激活中等收入自住型的购房需求。而在目前的情况下,刺激投资客只是奢谈,只有把价格降到底,启动和激活那些中收入的购房需求,将无效需求变为有效需求,楼市才能真正复苏。

去年的地王成降价伏笔?

此次广州楼市“五一”一波降价潮,与大集团急于收回现金不无关系。

从多家大型上市地产公司的2007年年报来看,反映资金状况的各项指标均不容乐观,例如2007年万科的每股经营性现金流为-1.52,招商地产为-4.74,金地集团为-7.52,保利为-7.65,全部都是负值而且都是各公司5年以来的最低值;年度存货周转率方面,万科、招商、金地、保利依次为0.42、0.16、0. 1、0.25,而由于项目建设周期一般为2- 年,按照存货在2.5年内销售并回笼资金计算,存货周转率不应低于0.4。

“大开发商不缺钱,只缺少流动资金。”某大集团内部人士透露,房地产开发的关键已不在项目本身,而在于如何玩转融资。他说,广州几大地产公司流动资金未必像外界流传的那么少,但缺口很大则是肯定的。

也有业内人士认为,开发商现在资金紧张,根源不在于销售速度,而在于被去年的拿地热潮给套牢了。

去年,广州各大开发商拿地几乎可用“疯狂”来形容,广州一年内被挂上“地王”头衔的地块竟然拍出了十几个,几乎全部被大开发商所垄断,甚至就连限价房用地,也大部分被大集团所包揽。

一位国企房产老总向记者形容说,每次去拍卖会,没多久他们就赶紧离场了,因为开价很快超过了他们原来的预期。

“我们都是事先开会定好了一个价位,高出一分钱都不能再拿,可是那些开发商像疯了一样,拼命举牌,好像不是在买价值上亿元的土地,而是在家门口跟人赌气抢购大白菜。”

记者从某渠道获悉的另一个惊人消息是,去年拿地疯狂的保利地产,在广州一地就有高达几十亿的地价款缺口。

在外部资金不愿进来,内部资金全部被土地套牢的局势下,开发商惟有靠加快销售速度来回笼资金,而降价则是加快销售速度的不二法宝。一位知情人士私下透露称,保利降价后,仅4月份在全国卖楼20多亿元,主要成交则在广州区域。

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