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西山艺境逆市销售一切源于品质

发布时间:2020年07月01日    点击:[0]人次

西山艺境逆市销售 一切源于品质

自杭州领降,全国降价之风开始蔓延,观察北京市场,从大兴板块云立方、万科橙等以低于市场预期入市以来,“平价跑量”已经成了北京开发商的共识。与此同时,续客比下降、“日空”不再,从目前市场现状看,“走量”的欲望也并未完全实现。

逆市销售,西山艺境有何法宝?

访谈主题:西山艺境逆市销售 一切源于品质

访谈时间:2014年4月3日

访谈佳宾:西山艺境营销总监李杨

访谈地点:北京搜狐媒体大厦第3演播室

以下为访谈实录:

楼市疲软期高端市场仍然坚挺

【主持人】:目前受自住房和信贷的冲击,整个刚需市场的表现都不是特别好,蓄客量一直在减少,我想了解一下高端市场目前的表现是否是跟刚需市场一样有点疲软的迹象?

西山艺境营销总监 李杨

【李杨】:从一季度的整体销售数据来讲确切是属于价涨量跌的状态,从全部销售数据来看的话,相对总价在两百万以下的这部份占比是向下,总价在四百万到六百万的整体占比是向上走这种趋势,可以说在单价和总价比较低的这类项目里面它的销售量其实是在衰减,但实际上对于中高端来说其实它的销售是向上走的趋势。

【主持人】:事实上,中高端的市场跟现在的市场行情是背道而驰的?

【李杨】:倒没有背道而驰,只是说目前量低的趋势受几个因素的影响,一个是自住型商品房,还有信贷。自住型商品房其实它可能会在短期使一些客户观望,但实际上自住型商品房是国家为了保证中低收入人群能有房可住一种新型的房源,实际它会对刚需有一些冲击,但实际上对于中高端的客户影响并不是很大,因为中高端的客户本身买的是改良型的产品,首先没有资历买自住型商品房,其次自住型商品房满足不了他对生活品质的追求和向往,相对来说可能还好一些。

【主持人】:信贷呢?从信贷角度来讲对高端市场有影响吗?

【李杨】:对中高端的客户来说是2套或一次性,影响是有的,每次政策的出台或者金融货币政策的收紧,都会对这个市场有一些影响。但这个波动应当说是短时间的,随着去年年底有很多无论是单价的地皇还是总价地皇的出现,到下半年这个市场可能会更趋向于两极化,更多的普通老百姓住的房子是靠自住型商品房供给,一样在拿地里面由于自住型商品房的供给导致了商品房的价格也会提高,高端化会越来越明显。其实在两会也说未来的市场应该是高端市场更市场化。

【主持人】:我们说说调控政策,两会时期有一个双向调控的说法,在昨天住建部约谈了几家开发商,强调不放松调控,这两种说法对我们高端市场有没有甚么影响,会不会高端市场的价格也受政策的影响?

【李杨】:在这个市场环境里面,政策对我们的市场有一定的影响,无论是从限购还是信贷各方面来讲,包括保障性住房对刚需市场的冲击肯定有一些,但是政府对全部房地产并没有抑制它的发展,可能通过市场更良性的发展去把这些投机*型的客户挤出去,还是让普通老百姓有房可住,想改善的客户通过市场的供给能买到他们需要的高品质的房子。

而且对中高端客户来讲,买房子会考虑性价比,综合考虑很多方面的因素,包括从开发商的品牌,到后期的物业,到居住的舒适度,到未来全部区域的*空间。就像刚才我也提到的,这个市场在下半年从首置型的客户到高端两极化趋势更明显,刚需主要靠自住型商品房供给,每块地供应大量的自住型商品房和商品房,中高端市场单价价格还会更高一些。

门头沟占据交通、环境优势高端项目聚居

【主持人】:为何项目选址在门头沟,这个位置有什么优势吸引开发商开发?

【李杨】:在大家传统概念里面去想门头沟好像有一些远,但实际上去过项目的客户觉得非常得方便。首先从门头沟的交通上来说,现在阜石路、莲石路和未来的长安街西沿线,三条主干道会通达门头沟区域,从西四环定慧桥到达门头沟,全程高速、没有红绿灯、还不收费只需要15分钟,非常方便。

前两天有报导说S1线已开工,S1线会连接1号线和6号线,全部轨道交通也非常便利。再加上门头沟这个区域尽人皆知是一个自然景观风景宜人的区域,北侧有妙峰山,南侧有百花山,自古有北京的母亲河永定河,包括潭柘寺、戒台寺,这都是风景宜人的名胜古迹。门头沟98.5%都是山地,只有1.5%是可开发平原用地,这个区域只有34万常住人口,它是全部北京城区里面居住密度较低的区域,所以它也是*适宜人居住的。

【主持人】:所以我们才会选择在门头沟这样一个性价比非常高的地方做高端的项目,不管从交通还是生态来讲都是一个非常优良的地块。

【李杨】:由于传统的无非就是西山别墅区、核心别墅区、亚奥别墅区,西山别墅区随着近几年土地供应量越来越少基本上没有可开发的用地了,沿着西山山脉过来我们现在已发展到西山脚下了,这个区域有非常好的自然环境,有着悠久的历史文化,再加上全部在门头沟区自然景观资源决定了它具备做高端项目品质的土地优势。

【主持人】:那也就是说门头沟非常适合做高端项目,这个区域会不会朝着高端区域去发展?

【李杨】:肯定会,整个门头沟区域发展还是非常好的,门头沟区自从2009年开始政府*2900亿打造西部市场,包括全部我们看到未来会有太平洋国际广场还有在去年年底签约的七☆级酒店,以后未来有中芬生态谷、黄金交易核心,这些经济产业也会支柱整个门头沟区域向国际化去迈进,所以这个区域的发展潜力也是非常大的。

西山艺境一期销售以品质感动购房人

【主持人】:说回我们自己的这个项目,我听说我们的项目开了两期。

【李杨】:我们西山艺境这个项目在2013年12月8号头次入市推出了208套房子,这个产品主要分两种,西山艺境这个项目主要是打造城市半山别墅,我们首期推出了别墅区里的洋房208套,开盘当天就卖了85%,截止到现在已经售謦。今年3月1号拿出非常少有少许的半山别墅,总价在一千万左右,开盘当天即售謦,别墅只有46套,体量非常小,今年下半年也会有这类两三百平米的别墅入市。

【主持人】:今年三月份推的大概是多大?

【李杨】:46套,两百平米左右的别墅。

【主持人】:下半年推出的也是高*以上的?

【李杨】:对,两百到四百平米高*以上的。很多顾客等了很久,我们3月30日针对这批客户加推了68套墅区洋房,加推当天去化80%。

【主持人】:洋房面积大概多大?

【李杨】:我们的墅区洋房面积在120—180平米。总价基本在400万—800万。

【主持人】:这是一个非常典型的中高端改善房项目。

【李杨】:我们的项目整体来说是一个资源占有型的项目,到达门头沟区以后从双榆路口再向西8百米1左转感觉像进入世外桃源一样,我们的项目完全在9龙山的3山环抱里面,后期别墅完全建在半山上的。由于对北京来说,城市里面的半山别墅是非常少有的,而且是可以作为第1居所的,在西边来讲是非常受客户追捧的。

【主持人】:那么为何卖得这么好?

【李杨】:我们项目有非常独特特质。首先从首期推的墅区洋房来说,我们的洋房跟别墅享有同样的自然环境和品质,我们这个项目较大的优势就是容积率只有1.1,大家可能都知道在去年容积率1.1入市的地块一共没有超过十块,离城区基本在10几千米的项目只有三块,西山艺境就是其中之一。所以说低密度的社区,而且大家知道容积率1.1入市的其它板块,孙河板块的基本卖到七八万,那就意味着你要花两三千万的总价才能买到在1.1低密度社区里面生活的品质。

但是我们让市场的客户花了四百万到八百万可以享受同样这种生活品质。*重要的是,我们墅区洋房只有1.1的低密度,在北京其它项目找不到,这是我们较大的优势。其次,我们的房子跟整个外面有一个较高可以达到40米的高差,很多房子是建在半山上的,还有一些房子建在半山坡上的,全部项目错落有致的景观也使项目非常具有独特性。

【主持人】:项目除您刚才所说以外还有甚么其它不一样的地方,有些甚么特点和优势?

【李杨】:我们这个项目除了刚才讲到的依山而建、容积率1.1之外,金地有五大产品线,世嘉、天境、褐石、名仕、格林,项目采取褐石产品系,褐石主要是以红色砖墙、铁艺栏杆还有山花屋顶为建筑风貌,褐石建筑起源于英国,兴盛于美国波士顿,它是一种大族的意味,大家所知道的名人包括赫本、猫王以及美国的四任总统都是从褐石街区走出来的,包括奥巴马也是。褐石这个产品包括还有很多知名的建筑,包括麻省理工哈佛大学里面很多的红砖墙都是褐石的建筑,我们也结合了西部土地的这类有着悠久历史的文化底蕴,再加上海淀大学府整个西部的特质,把红色砖墙建筑搬到我们现在西山艺境做了这么一个建筑,全部建筑应该说客户还是非常喜欢的。

建在半山上还是非常打动人的,我们的示范区去年10月份已开放了,现场也有样板间有别墅样板间、洋房样板间,去现场看过不管业内的朋友还是市场的客户都是得到大家的赞许,而且在我们的社区里面我们社区规模也是非常完整的,30万平米的范围,全部社区里面占地30万平米,含地下有40万平米的建面。全部社区里面我们还配有1500平米的会所,还配了5万平米的商业,完全是在社区里面足以满足全部客户的日常生活需求。这一点也是客户非常认可的。

【主持人】:目前产品的情况如何?下面还有推盘的计划吗?什么时候推,推什么样的?卖多少钱?这个应该是购房人*关心的。

【李杨】:别墅区里的洋房是从去年入市到今年上半年都非常少有的产品,上周推完,预计在下周有小范围的加推墅区洋房,总价在四百万到八百万,每一期包括现在所推的楼栋,楼栋位置不同,楼层不同价格也是不一样的,基本也是在这个总价范围以内。

【主持人】:我们的别墅产品今年有大规模的开盘计划吗?

【李杨】:预计在今年的七月份左右,会有半山别墅入市,就是刚才提到两三百平米的半山别墅。

【主持人】:面积更大?

【李杨】:对,面积更大一些,总价也会在一千万以上。

【主持人】:有什么优惠措施吗?

【李杨】:后期肯定会有优惠,具体的优惠还是要结合当时开盘的情况来定,因为目前大家也知道我们还受到一些价格管控,会根据实际情况而定。

户型面积:墅区洋房120平米—180平米、半山别墅200平米-300平米

开发商:北京金水房地产开发有限公司

建筑类型:墅区洋房、联排别墅、叠拼别墅、平层别墅

项目位置:门头沟阜石路双峪路口西800米路南

西山艺境,坐拥“三山两寺”的传统西山文脉,更于WSD核心倾享丰厚的国际发展红利;在城市通达性上,项目紧临阜石路和莲石路,15分钟畅达西三环;即将动工的长安街西延线和全国首条中低速磁悬浮S1号线,将实现与长安街紫禁城的一脉贯通。项目咫尺门头沟商业繁华之地,便捷直达石景山、万柳、金融街等核心商圈,北京实验2小、首师大附中等市级核心学校一应俱全,半小时都市生活完全呈现。

西山艺境,三山围绕,藏风聚气,在“真龙藏穴、宝象吸水”的好地方之上,整体依托地块山体环境,匠心规划“一心三区”的大格局:核心褐石之心,西侧为半山别墅区即象园,中部褐石洋房居住区即雅园,东侧为褐石半山会所区即龙园,共筑40万平米、容积率1.1的低密度西山国际高端住区。依托项目高差达40米的天然山体坡地地形,用心采取“引山入园”整体理念,打造“一面3轴”的大型山地景观。即:东侧大面积台地式景观面,翡翠项链景观轴、核心褐石大道、生活休闲轴,形成多层次的体验式园林景观。住区核心更保存500多年历史的古塔古树,打造古树古塔公园,濡染历史文化。

延承西山传统文脉,建筑上择取从哈佛大学、耶鲁大学等学府走出的红砖建筑——褐石建筑,交融中西方正统菁英文化,筑就中西相融的西山国际住区。为西山艺境度身定制的高端物业——褐石洋房、半山别墅。其中褐石洋房媲美别墅生活态度的三室朝南格局,且整体以低密度形态,合筑如同别墅级的生活享受。半山别墅更可谓西山人生的一等生活型态。

为保障住区丰盛的国际生活,精心打造了欧美开放式5万平米褐石商业、2500平米半山国际双会所、7000平米双幼儿园,更引入连续多年荣登服务满意度排第1的“金地物业”,与菁英人群共构西山间富庶心灵的世界时光。

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